分析专栏:国内"股地拉扯"
的局面已经完全形成
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〖分析专栏〗
【国内"股地拉扯"的局面已经完全形成】
几年前宏观调控刚开始时,就曾有人提出,不能让中国的楼市成为"资金市".但几年调控下来,国内股市已经成了完完全全的"资金市".资金市有多方面的表现,一是指房地产开发资金高度依赖于银行贷款或其他融资方式,二是指消费者购房大量依靠银行按揭贷款.此外,资金市最重要的体现,是房地产开发商依靠拼命融资来大量储备土地.
据北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授估计,目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格.未来三年内,房价必须保持15%-18%的增长率,才有可能支撑目前的地价.
宏观调控中的两个"杀手锏"是紧缩银根和地根,但执行到今年,效果并不太好.银根紧缩遇到了国内国际的流动性过剩,房地产开发商的融资途径和融资成本问题并不太难;地根紧缩减少了土地供应,这对于房价上涨更是火上浇油,并直接加剧了住房问题发展成政治问题的可能性.从近期的政策来看,政策部门已经放弃了卡住土地供应的思路,转向加大住宅土地供应的方式.
去年以来,随着国内股市的兴旺,房地产开发商在融资上有了更大的回旋余地.没有上市的公司急着上市,如世茂房地产,绿地集团去年在香港上市;已上市的房地产公司,则频繁地通过增发,配股等方式进行再融资.据有关统计,今年以来,国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1100亿元.自沪深股市成立以来,还没有哪个行业像房地产这样,如此短时间内融得如此多资金.
大规模融资的结果是,地价越拍越高,土地囤积越来越多,房地产股价也迅速拉高.据不完全统计,可以发现地产巨头们的"圈地运动"十分惊人:8月24日,南京苏宁房地产以44.04亿元拍得上海南京路东端地块,楼面单价高达6.69万元/平方米,成为国内单价最贵的"地王".7月,北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块,创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录;7月12日,万科在广东东莞竞得一地,单位楼面地价超1.5万元,不仅刷新广东全省"地王"纪录,更高出当地现售商品房均价1倍,开"面粉贵过面包"之先河.
房地产上市公司中期业绩报告显示,截止到7月31日,保利地产的土地储备增加到1007万平方米,万科则超过2000万平方米.碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米,成为全国土地储备最多的地产公司.按目前企业的年开发量计算,在不新购土地的情况下,一些企业储备用地足供连续开发两三年,多的可达四五年,甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见.
如此频繁的融资与当前资本市场的火热不无关系.目前,国内市场已经形成了清晰的"房,地,股"联动的关系:"土地储备"愈多,股市估值就越高,从股市圈钱就愈多;而低成本融资愈多,买地冲动愈烈,手笔愈大.
股市与楼市的联动,在香港和日本都有过类似的先例,这被称为"股地拉扯".在香港,"股地拉扯"一方面使得企业利用金融标杆效应,很快形成了一些雄心勃勃的华人企业如长实,新鸿基,恒基,恒隆等.而在亚洲金融风暴之前,香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点,涨幅高达89.5%.在日本,在日元升值后的三四年里,日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和177%,东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%.
在中国内地市场,也有局部市场的房价上涨已类似香港的情况.据仲量联行测算,亚洲金融危机之前,香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰(1984年1月到1997年7月),而深圳用不到5年的时间(2003-2007年)就完成同等幅度的上涨(从2003年的5360元/平方米到2007年5月14223元/平方米).因此,内地楼市的风险问题已经极为现实.中国的房地产的市场化进程只有十年的时间,中国还没有经历过一次真正像样的地产暴跌现象.

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